부산지하철 3·4호선 미남역세권 상권분석보고서 > 인사이트

​1. 부산지하철 3·4호선 미남역 상권 개요

미남역 부근은 1960년대에는 온통 논과 밭으로 시골의 모습을 띄고 있었지만 유동인구의 집중과 제2만덕터널 개통 및 고속터미널설치로 교통량이 많아졌습니다. 이로 인해 숙박요식업소가 증가하고 대형아파트 단지 등 신흥주택지로 바뀌었습니다. 현재 고속터미널은 이전했지만 아시아드로, 만덕로 등 간선도로와 만덕터널이 접한 교통의 요충지로 숙박 및 각종 유흥업소가 산재해 있고 지하철 1, 3, 4호선이 인접해 유동인구가 많은 지역입니다. 지하철 4호선 개통 그리고 대형아파트, 빌라 등의 신축으로 행정수요 또한 급증하였습니다.

<1-1>역세권상권 영역현황

2. 미남역세권 인구/상가/직장인구 밀도

<2-1> 인구밀도

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<2-2> 상가밀도

<2-3> 직장인구 밀도

3. 미남역세권 기본정보

미남역세권의 가구 수는 9,285가구이며 주거인구수는 23,553명, 직장인구수는 16,648명입니다. 주요시설수는 63개, 집객시설 수는 2개가 위치하고 있습니다. 상가/업소 수는 전체 771개 중 음식 업이 340개 서비스업이 224개 도/소매업이 207개입니다.

<3-1> 미남역세권 주거 인구현황(연령별)

미남역세권의 주거인구현황입니다. 전체 23,555명 중 60대 이상이 4,545명(19.3%)으로 가장 많으며 50대 4,370명(18.55%), 40대 3,824명(6.23%)순으로 이어졌습니다.

<3-2> 미남역세권 직장 인구현황(성별)

<3-3> 미남역세권 직장 인구현황(연령별)

미남역세권의 직장인구는 총 16,648명이며 남성이 7,734명(46.46%), 여성이 8,918명(53.57%)을 차지합니다. 연령대별로는 40대 4,581명(27.52%), 30대 4,238명 (25.46%), 50대 4,141명 (24.87%), 60대 2,653명 (15.94%), 20대 1,035명 (6.22%)입니다.

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4. 미남역세권 유동인구정보

<4-1> 미남역세권 유동인구현황(성별)

미남역세권의 유동인구는 일평균 전체 37,292명이며 남성이 18,781명으로 50.36% 여성이 18,511명으로 49.64%를 차지합니다.

<4-2> 미남역세권 유동인구현황(연령별)

미남역세권의 연령별 유동인구비율은 50대 23.5%, 40대 22.4%, 30대 18.8%, 60대 18.5%, 20대 11%, 10대 6.1%로 나타났습니다.

<4-3> 미남역세권 유동인구현황(시간대별)

미남역세권의 시간대별 유동인구비율은 06시부터 12시 사이에 18.1%로 증가하여 15시에서 18시 사이에 21.7%로 최고 비율을 유지하다 18시를 기점으로 감소합니다.

<4-4> 미남역세권 유동인구현황(요일별)

월요일과 금요일의 유동인구 비율이 15.5%를 차지하며 평일 평균 15.14% 비율을 보이고 있습니다. 일요일의 유동인구 비율은 10.5%로 가장 낮습니다.

<4-5> 미남역세권 교통시설 현황

미남역세권에는 버스정류장이 24개 위치하고 있으며, 14년 11월 기준 지하철 3호선의 일평균승하차인원은 24,690명입니다. 일평균승하차인원 추이는 12년 16,581명에서 14년 17,401명으로 증가하였습니다.

5. 미남역세권 직업/직종현황

<5-1> 미남역세권 직업현황

<5-2> 미남역세권 직종현황

직업현황에서는 서비스 및 판매직이 23.9%, 기능직 23.4%, 사무직 16.7% 순으로 나타나며 직종현황에서는 제조업이 18.3%, 도소매업 17.8%순으로 나타납니다.

6. 미남역세권 점포임대시세
 

부산시 전체에 임대시세에 비해 동래구 임대시세는 낮은 것으로 나타났습니다. 활성화급지는 미남역부근이며 활성화급지와 비활성화급지의 1층 임대료가 평당 10만원 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.

7. 미남역세권 업소 추이

업소 수는 12년 12월부터 15년 5월까지 일정 수를 유지합니다. 하지만 각각의 업종 수를 살펴보시면 음식업 제조업 도매/유통/무역 등은 감소한 반면 소매 학문/교육 등은 증가한 것을 확인하실 수 있습니다.

8. 전문가의견

미남역세권은 고밀주거상업지역으로써 주로 고층아파트 밀집지역에 형성된 상업중심지역의 모습을 보이고 있습니다. 미남역 기준으로 사방에 대형아파트, 빌라, 주택 등이 밀집되어 있으며 주민들의 편의를 위해 대형 상업시설부터 소형 상업시설까지 위치해있습니다. 주거인구의 구성은 연령층이 높아질수록 많은 비율을 차지하고 있고, 주거가구수는 2011년 13,188가구에서 2012년 13,519가구, 2013년 13,815로 가구로 증가세를 보이고 있고 주거인구수는 2011년 45,251명에서 2012년 35,433명으로 감소하였다가 2013년 35,688명으로 다시 증가하였습니다. 빌라, 오피스텔, 원룸 등의 주거시설과 함께 1인가구가 늘어가는 사회적 현상으로 인하여 주거가구수와 주거인구수에 변화가 생긴 것으로 판단되며, 주변 개발소식인 만덕 3터널과 만덕에서 센텀으로가는 지하도로 착공예정 그리고 온천2 재개발 구역의 철거 예정으로 인해 주거지역으로서의 생활 인프라가 견고히 구축될 것으로 보여집니다. 이는 미남역세권의 상권발달에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

직장인구현황과 연령별유동인구현황을 살펴보시면 30대, 40대, 50대가 많습니다. 주거인구의 비율과 종합하여 판단하였을 때 10대와 20대를 타겟으로 하기보다는 30대 이상의 중˙장년층을 공략하는 것이 유리합니다.

전체업소수가 12년 12월 1,244개에서 15년 05월 1,243개로 일정 비율을 유지한 것처럼 보이지만 각각의 업종 수의 증감이 있었습니다. 소매, 학문/교육업 등이 증가한 것으로 보아 기존의 교통 인프라와 더불어 주거지역으로서 최적의 생활환경을 구축해나가고 있는 미남역세권입니다.